Plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya: cómo se calcula y quién la paga

¿Vendes en Vilanova i la Geltrú? Más abajo tienes los plazos, la tabla de 2026 y cómo se presenta allí.

Lo esencial

• Grava el suelo, no la vivienda. Es un impuesto municipal sobre el aumento de valor del suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes; la construcción no cuenta.

• En una venta la paga quien vende. En una herencia la paga el heredero y, en una donación, quien recibe la vivienda.

• Hay dos métodos; eliges el más favorable. El objetivo usa el valor catastral del suelo y los años de tenencia; el real, la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

• Si vendes con pérdidas, no se paga. Pero tienes que declarar la venta como «no sujeta» y aportar las escrituras de compra y de venta.

• El plazo es de 30 días hábiles desde la escritura. En una herencia son seis meses desde el fallecimiento, prorrogables en algunos casos. Presentarla tarde puede suponer recargos, intereses de demora y posibles sanciones.

• En Vilanova i la Geltrú la presentas tú. Es una autoliquidación y hay que hacer una por cada finca: piso, plaza de aparcamiento y trastero son tres, aunque vayan en la misma escritura.

¿Qué es la plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya?

La plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya es uno de los impuestos que más dudas genera entre los propietarios que están pensando en vender su inmueble.

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que el propietario adquirió la vivienda hasta que la transmite.

Aunque popularmente se habla de “plusvalía de la vivienda”, en realidad el impuesto no grava la construcción, sino únicamente el valor del terreno sobre el que se encuentra el inmueble.

Este tributo es gestionado por cada ayuntamiento y las condiciones pueden variar ligeramente según el municipio donde se encuentre la vivienda.

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya?

En una compraventa habitual, la plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya corresponde al vendedor.

Es decir, la persona que transmite la propiedad es quien debe presentar la autoliquidación o declaración y abonar el impuesto dentro del plazo establecido por el ayuntamiento.

No obstante, existen excepciones:

• En una herencia, la paga el heredero.

• En una donación, la paga quien recibe la vivienda.

• Si el vendedor reside en el extranjero, determinadas obligaciones pueden recaer sobre el comprador.

Por este motivo es importante analizar cada operación de forma individual antes de firmar.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Tras las modificaciones legislativas aprobadas en los últimos años, actualmente existen dos sistemas de cálculo.

El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable.

Método objetivo

Es el sistema más utilizado.

Se calcula aplicando unos coeficientes aprobados por cada ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la compra.

La fórmula puede variar según el municipio, pero en esencia se tienen en cuenta:

• Valor catastral del suelo.

• Años de tenencia del inmueble.

• Coeficientes máximos establecidos por la normativa estatal.

• Tipo impositivo aprobado por el ayuntamiento.

Método de plusvalía real

El contribuyente puede optar por este sistema cuando el incremento real obtenido sea inferior al resultado del método objetivo.

En este caso se compara:

• Precio de compra.

• Precio de venta.

• Porcentaje correspondiente al valor del suelo.

Si la ganancia real es menor, podrá utilizarse esta opción para reducir el importe del impuesto.

La regulación está en los artículos 104 a 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y, en cada municipio, en su ordenanza fiscal. Si vendes en Vilanova i la Geltrú, más abajo tienes la de 2026.

¿Hay que pagar plusvalía municipal si se vende con pérdidas?

No.

Esta es una de las modificaciones más importantes introducidas en los últimos años.

Si se demuestra que no ha existido incremento de valor entre la compra y la venta, no se genera obligación tributaria.

Por ejemplo:

• Compraste una vivienda por 250.000 €.

• La vendes por 230.000 €.

Al existir una pérdida económica, no debería pagarse plusvalía municipal.

Para ello hay que declarar la venta como «no sujeta» y aportar las escrituras de compra y de venta.

¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?

Con carácter general, el vendedor dispone de:

• 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.

Si se trata de una herencia, el plazo suele ampliarse a seis meses desde el fallecimiento, prorrogables en determinadas circunstancias.

Cada ayuntamiento puede establecer procedimientos específicos para presentar la declaración. En Vilanova i la Geltrú, los plazos y la forma de presentarla están más abajo.

¿Qué ocurre si no se paga?

La falta de presentación dentro del plazo puede generar:

• Recargos.

• Intereses de demora.

• Posibles sanciones tributarias.

Por ello es recomendable revisar esta obligación antes de la firma de la compraventa y no dejarla para el último momento.

Relación entre la plusvalía municipal y el IRPF

Un error habitual consiste en confundir la plusvalía municipal con la ganancia patrimonial que se declara en la renta.

Son impuestos completamente distintos:

• La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento.

• La ganancia patrimonial tributa en el IRPF ante la Agencia Tributaria.

Por tanto, vender una vivienda puede implicar ambos impuestos de forma simultánea.

Si quieres conocer otros gastos asociados a una venta, puedes consultar nuestro artículo sobre venta de una vivienda en Catalunya: impuestos y gastos que debes conocer.

También puede interesarte vender una casa con hipoteca pendiente: opciones y pasos legales en Catalunya.

¿Existen bonificaciones o exenciones?

Sí.

Dependiendo del municipio pueden existir bonificaciones en determinados supuestos, especialmente en transmisiones por fallecimiento entre familiares directos.

Además, no existe obligación de pago cuando:

• No se produce incremento de valor.

• La operación está amparada por determinados supuestos legales de exención.

Dado que cada caso puede presentar particularidades, es recomendable solicitar asesoramiento antes de realizar cualquier cálculo.

Plusvalía municipal en Vilanova i la Geltrú: lo que cambia si vendes aquí (2026)

La ley es estatal, pero cada ayuntamiento fija en su ordenanza fiscal los coeficientes, el tipo de gravamen y las bonificaciones. En Vilanova i la Geltrú es la Ordenança fiscal núm. 6 de 2026. Esto es lo que dice.

Quién paga y en qué plazo

• Venta: paga quien vende. Tiene 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

• Herencia: pagan los herederos. Tienen 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide la prórroga antes de que acaben los 6 meses, con el certificado de defunción. Si el Ayuntamiento no contesta en un mes, la prórroga se entiende concedida. Durante la prórroga se pagan intereses de demora.

• Donación: paga quien recibe la vivienda, en 30 días hábiles.

• Si quien vende no reside en España, el comprador responde del impuesto en su lugar.

• Los notarios envían cada trimestre al Ayuntamiento la lista de escrituras firmadas: el Ayuntamiento sabe que ha habido una venta aunque no la declares.

Cómo se presenta en Vilanova

En Vilanova la plusvalía es una autoliquidación: la presentas tú y pagas en el mismo plazo. Hay que hacer una por cada finca: piso, plaza de aparcamiento y trastero son tres, aunque vayan en la misma escritura.

• En línea: en la sede electrónica del Ayuntamiento, con idCAT Mòbil, Cl@ve o certificado digital.

• Por correo electrónico: envías la escritura escaneada a gestiotributaria@vilanova.cat. El Ayuntamiento calcula el impuesto y te devuelve la carta de pago (salvo empresas y demás obligados a tramitar en línea).

• En persona: en la Oficina de Gestió Tributària (Plaça de la Vila, 8). Antes conviene llamar al 93 814 00 00 (extensión 2610), de lunes a viernes de 9:30 a 14 h.

Qué documentos se piden: la escritura, el último recibo del IBI (o un plano de situación) y los justificantes de cualquier exención o bonificación que pidas.

Cómo se paga: con tarjeta en la oficina municipal de recaudación o en las entidades colaboradoras, en la web municipal, por banca electrónica o por transferencia indicando la referencia. Este impuesto no se puede domiciliar. Según la sede municipal, solo se puede aplazar o fraccionar en herencias y donaciones. Si la deuda pasa a vía ejecutiva, se gestiona en el Organisme de Gestió Tributària de la Diputació de Barcelona.

Cómo se calcula en Vilanova

Hay dos métodos y se aplica el que dé menos.

1. Método objetivo (el habitual):

valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo de gravamen

El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro. Es solo el del suelo, no el del piso entero. Los años se cuentan enteros, con un máximo de 20.

Coeficiente y tipo de la ordenanza 2026 de Vilanova, con el resultado de multiplicarlos: el porcentaje del valor catastral del suelo que pagarías antes de bonificaciones.

• Menos de 1 año: coeficiente 0,14 (prorrateado por meses) · tipo 20,65 % → hasta un 2,89 %

• 1 año: 0,13 · 20,60 % → 2,68 %

• 2 y 3 años: 0,14 · 20,60 % → 2,88 %

• 4 años: 0,16 · 20,60 % → 3,30 %

• 5 años: 0,17 · 20,60 % → 3,50 %

• 6 años: 0,16 · 21,65 % → 3,46 %

• 7 años: 0,1307 · 30 % → 3,92 %

• 8 años: 0,1089 · 30 % → 3,27 %

• 9 años: 0,0981 · 30 % → 2,94 %

• De 10 a 13 años: 0,0871 · 30 % → 2,61 %

• 14 y 15 años: 0,09 · 30 % → 2,70 %

• 16 años: 0,10 · 30 % → 3,00 %

• 17 años: 0,13 · 30 % → 3,90 %

• 18 años: 0,17 · 30 % → 5,10 %

• 19 años: 0,23 · 29,42 % → 6,77 %

• 20 años o más: 0,40 · 24,78 % → 9,91 %

Estos coeficientes son los vigentes desde el 28 de enero de 2026. El Estado intentó cambiar los coeficientes máximos dos veces este año, con efectos desde el 1 de enero y desde el 1 de diciembre, y las dos veces el Congreso derogó el real decreto-ley (27 de enero y 2 de octubre). A 5 de octubre de 2026 sigue valiendo esta tabla.

2. Método real (lo pides tú si te sale menos):

1. Restas el precio de compra al de venta, según las escrituras (o el valor que compruebe la Administración, si es mayor). No se descuentan gastos ni impuestos.

2. A esa diferencia le aplicas el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total (sale del recibo del IBI).

3. Si heredaste o te donaron la vivienda, el valor de compra es el que se declaró en el impuesto de sucesiones o donaciones, que en Catalunya gestiona la Agència Tributària de Catalunya.

Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía. Pero hay que declarar la venta como «no sujeta» y aportar las dos escrituras.

Ejemplos (cifras inventadas para explicar el cálculo; no son datos de ninguna vivienda):

• 12 años en propiedad. Valor catastral del suelo de 40.000 €. Compraste por 150.000 € y vendes por 230.000 €; el suelo es el 40 % del valor catastral. Método objetivo: 40.000 × 0,0871 = 3.484 € de base × 30 % = 1.045,20 €. Método real: (230.000 − 150.000) × 40 % = 32.000 € de base. Te quedas con el objetivo, que es menor.

• 2 años en propiedad. Mismo suelo. Compraste por 200.000 € y vendes por 205.000 €. Método objetivo: 40.000 × 0,14 = 5.600 € × 20,60 % = 1.153,60 €. Método real: (205.000 − 200.000) × 40 % = 2.000 € × 20,60 % = 412 €. Aquí conviene pedir el método real.

Herencias: la bonificación de Vilanova y sus condiciones

Si heredas la vivienda, el Ayuntamiento bonifica el impuesto un 95 % al cónyuge y un 85 % a hijos y padres (también adoptados y adoptantes). Hace falta que se cumplan todas estas condiciones:

• La vivienda es, o va a ser, tu vivienda habitual. Puede incluir hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero en el mismo edificio.

• No tienes ningún otro inmueble a tu nombre, ni en propiedad, ni en usufructo, ni en nuda propiedad, ni en parte.

• Esas fincas suman más del 80 % de la herencia.

• No la vendes en los 3 años siguientes al fallecimiento.

Dicho claro: si heredas una vivienda para venderla, lo normal es que esta bonificación no se aplique.

La plusvalía no es el impuesto de sucesiones. Son dos impuestos distintos, con el mismo plazo de 6 meses: la plusvalía va al Ayuntamiento y el impuesto de sucesiones va a la Agència Tributària de Catalunya.

Casos que no pagan plusvalía (y que vemos a menudo)

• Hermanos que heredan un piso y uno se lo queda pagando a los demás. Si se disuelve la copropiedad de una vivienda que no se puede dividir y se adjudica entera a uno de los copropietarios, no hay plusvalía. Los años siguen contando desde la compra anterior para cuando se venda.

• Divorcio o separación. Las adjudicaciones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de nulidad, separación o divorcio no tributan, sea cual sea el régimen económico del matrimonio.

• Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual. Está exenta, con condiciones: haber estado empadronado ahí los dos años anteriores y no tener otros bienes con los que pagar la deuda.

¿Vas a vender en Vilanova i la Geltrú y quieres saber qué te quedará limpio? Te lo calculamos con tus escrituras y tu recibo del IBI antes de poner la vivienda a la venta.

Conclusión

La plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya es un impuesto que afecta a la mayoría de operaciones de compraventa, aunque su importe dependerá del municipio, del tiempo de tenencia y del incremento de valor generado.

Conocer quién debe pagarla, cómo se calcula y qué excepciones existen permite evitar errores y planificar correctamente la venta de una vivienda.

Si estás pensando en vender tu propiedad y quieres conocer todos los costes asociados a la operación, en The Vila Home podemos ayudarte a analizar tu caso y resolver cualquier duda antes de poner tu vivienda en el mercado.