Qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya

¿Vendes en Catalunya? Aquí la ley reparte algunos gastos de forma distinta que en el resto de España. Abajo tienes quién paga cada cosa y por qué norma.

Cuando una persona decide vender su casa o piso, una de las preguntas más habituales es qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya. Vender no es solo encontrar comprador y firmar ante notario: hay impuestos, documentos obligatorios y gastos que conviene conocer antes de fijar el precio.

No todos los vendedores pagan lo mismo. Depende de si ganas dinero con la venta, de tu edad, de si es tu vivienda habitual, de si tiene hipoteca y de lo que pactes con el comprador.

Resumen: quién paga qué en Catalunya

Quien vende:

• el IRPF de la ganancia, si la hay;

• la plusvalía municipal;

• cancelar su hipoteca;

• los documentos obligatorios (cédula de habitabilidad y certificado energético);

• los honorarios de la inmobiliaria que haya contratado.

Quien compra, salvo que se pacte otra cosa:

• la escritura ante notario y la primera copia;

• el registro;

• el impuesto de la compra (ITP o IVA).

Atención a esta diferencia: en Catalunya, si no se pacta nada, la escritura la paga el comprador (art. 531-6 del Codi civil de Catalunya). En el resto de España la paga el vendedor (art. 1455 del Código Civil). Se puede pactar otra cosa, y lo normal es dejarlo escrito en las arras.

IBI y comunidad: el recibo del IBI del año es de quien era propietario el 1 de enero; repartirlo por días es un pacto entre las partes. Las cuotas de comunidad hasta la venta son de quien vende.

1. IRPF: la ganancia de la venta

Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF. Se calcula así:

• Valor de venta: el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú. Por ejemplo, los honorarios de la inmobiliaria, la plusvalía municipal o la notaría si la pagas tú.

• Valor de compra: lo que pagaste, más los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, impuesto) y el coste de las mejoras, sin contar intereses. En una vivienda alquilada, además se restan las amortizaciones.

• Ganancia: la diferencia entre los dos.

La ganancia tributa en la base del ahorro. Sumando la parte estatal y la autonómica, los tipos son:

• hasta 6.000 €: 19 %

• de 6.000 a 50.000 €: 21 %

• de 50.000 a 200.000 €: 23 %

• de 200.000 a 300.000 €: 27 %

• más de 300.000 €: 30 %

Ejemplo (cifras de ejemplo y sin contar gastos, para simplificar): compraste por 180.000 € y vendes por 280.000 €, así que ganas 100.000 €. Tributas aproximadamente 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 50.000 × 23 % = 21.880 €. Los gastos de compra y venta rebajan la ganancia y, con ella, el impuesto. Si tienes otras ganancias en el mismo año, se suman.

Si quien vende no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa a Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

2. Exención por reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta:

• Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional.

• Plazo: dos años desde la venta, de una vez o en varias.

• Si la vivienda que vendes tenía hipoteca, lo que cuenta como «importe obtenido» es el precio menos el préstamo que quedaba por pagar.

• Si no reinviertes en el mismo año de la venta, tienes que indicar en la declaración de ese año que vas a hacerlo.

Cada caso tiene sus detalles. Revísalo con tu asesor antes de firmar.

3. Exención para mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia no paga IRPF y no hace falta reinvertir. También se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

• Qué cuenta como vivienda habitual: la que lo es en el momento de la venta o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores. Si te mudaste hace poco, sigue contando.

• Qué no entra: segundas residencias, viviendas alquiladas e inversiones.

• Lo que sigue pagándose: la plusvalía municipal. La edad no exime de ella.

4. Renta vitalicia para mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes otro inmueble (por ejemplo, una segunda residencia), la ganancia queda exenta si destinas lo obtenido a una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 €. Si destinas solo una parte, queda exenta la parte proporcional.

5. Plusvalía municipal: no es lo mismo que el IRPF

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto del ayuntamiento, no de Hacienda ni de la Agència Tributària de Catalunya. Grava el aumento de valor del suelo urbano.

• Quién y cuándo: en una venta la paga quien vende, en 30 días hábiles desde la escritura.

• Cuándo no se paga: si vendes por menos de lo que te costó.

• La edad no exime.

Cómo se calcula, con el ejemplo de Vilanova i la Geltrú (tabla de 2026, trámites y bonificaciones): Plusvalía municipal al vender una vivienda.

6. Hipoteca pendiente

Si la vivienda tiene hipoteca, normalmente se cancela con el dinero de la venta, el mismo día, en la notaría.

• Certificado de deuda pendiente: lo pides al banco para saber la cantidad exacta.

• Comisión por cancelar antes de tiempo: en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley la limita.

  • Tipo variable: como máximo un 0,15 % del capital que devuelves durante los 5 primeros años, o un 0,25 % durante los 3 primeros (según lo pactado). A partir de ahí, nada.

  • Tipo fijo: como máximo un 2 % durante los 10 primeros años y un 1,5 % después.

  • Si tu hipoteca es anterior, mira lo que dice tu escritura.

• Cancelación registral: la notaría y el registro de la cancelación, más la gestoría si la contratas. Son gastos de cancelar tu préstamo.

Más sobre este caso: Vender una casa con hipoteca pendiente.

7. Documentos obligatorios para vender en Catalunya

• Cédula de habitabilidad vigente. En Catalunya la tiene que entregar quien vende, también en viviendas de segunda mano. Caduca a los 15 años y la tramita un técnico (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador). Más información: Cédula de habitabilidad.

• Certificado de eficiencia energética y su etiqueta. Es obligatorio para vender. Vale 10 años, o 5 si la calificación es G. Más información: Certificado energético.

• Certificado de deudas con la comunidad. En Catalunya quien vende tiene que declarar si está al corriente y aportar el certificado del secretario o administrador. Incluye las cuotas pendientes y las derramas aprobadas que aún no han vencido. Sin este certificado no se puede firmar la escritura, salvo que comprador y vendedor renuncien a él de forma expresa. La vivienda responde de las deudas de comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores.

• Último recibo del IBI y nota simple actualizada.

Sin la documentación a punto, la venta se retrasa. Conviene prepararla antes de poner la vivienda en venta: Documentación necesaria para vender.

8. Honorarios de la inmobiliaria

Si vendes con inmobiliaria, sus honorarios (con IVA) son los que pactes en la nota de encargo. En el IRPF cuentan como gasto de la venta: rebajan la ganancia. Antes de firmar, pregunta qué incluyen.

Entonces, ¿qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya?

Depende de cinco cosas:

• si ganas dinero con la venta y cuánto;

• tu edad y si es tu vivienda habitual;

• si reinviertes;

• si queda hipoteca;

• lo que pactes con el comprador sobre la notaría y el IBI.

Lo útil es calcular el neto antes de fijar el precio de salida, con tus escrituras, el recibo del IBI y la deuda pendiente delante.