Vender un piso con licencia turística en Sitges o el Garraf

Si tienes un piso que alquilas a turistas en Sitges, Vilanova i la Geltrú o cualquier otro municipio del Garraf y estás pensando en venderlo, la primera duda suele ser la misma: ¿la licencia se vende con el piso? ¿Vale más por tenerla?

La respuesta ha cambiado mucho desde noviembre de 2023. Una norma catalana obliga a estas viviendas a conseguir una licencia urbanística nueva en un plazo de cinco años, y en buena parte del Garraf ya no se pueden habilitar viviendas turísticas nuevas. Te explicamos qué significa eso para quien vende y para quien compra.

Lo esencial

• Desde noviembre de 2023 hace falta licencia urbanística. En 262 municipios catalanes, entre ellos Sitges, Vilanova i la Geltrú, Sant Pere de Ribes, Cubelles y Calafell, el uso turístico de una vivienda necesita una licencia urbanística previa de cinco años.

• Las viviendas ya habilitadas tienen plazo. Deben conseguir esa licencia en cinco años desde la entrada en vigor de la norma, es decir, hasta noviembre de 2028, o dejar la actividad. Se puede pedir una única ampliación de hasta cinco años más.

• El Constitucional la avaló en 2025. La sentencia desestimó el recurso contra la norma, así que hoy es plenamente aplicable.

• Hoy no se pueden habilitar viviendas nuevas en Sitges ni en Vilanova. Sitges lo indica en su web y Vilanova tiene el trámite suspendido hasta adaptar su planeamiento.

• El cambio de titular no es automático. Hay que comunicarlo, y algunas ordenanzas municipales limitan la transmisión de la habilitación. Conviene confirmarlo en el ayuntamiento antes de anunciar la venta.

• Hay dos compradores posibles. El inversor que quiere seguir con la actividad y quien busca una vivienda para vivir. El precio y la estrategia de venta cambian según a cuál te diriges.

¿Qué cambió con el Decreto ley 3/2023?

Hasta 2023, en Catalunya bastaba con presentar una comunicación previa al ayuntamiento para destinar una vivienda al uso turístico, siempre que el planeamiento y los estatutos de la comunidad lo permitieran. El Decreto ley 3/2023, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, añadió un paso más en los municipios con problemas de acceso a la vivienda o con mucha concentración de pisos turísticos.

En esos municipios:

• El uso turístico de una vivienda queda sujeto a licencia urbanística previa, que dura cinco años y se puede prorrogar por periodos iguales si el planeamiento lo permite (art. 1).

• El planeamiento urbanístico tiene que prever expresamente ese uso, y nunca se pueden otorgar más licencias que 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes (disposición final primera).

• La lista de municipios afectados está en el anexo. En el Garraf y alrededores aparecen Sitges, Vilanova i la Geltrú, Sant Pere de Ribes, Cubelles y Calafell. No aparecen Canyelles, Olivella ni Cunit.

El decreto ley entró en vigor el 9 de noviembre de 2023. El Tribunal Constitucional desestimó el recurso presentado contra él en la sentencia 64/2025, de 13 de marzo, de modo que hoy se aplica sin reservas.

¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya funcionaban?

Es la parte que más afecta a quien vende. Las viviendas que ya estaban debidamente habilitadas en un municipio de la lista tienen cinco años desde la entrada en vigor para conseguir la licencia urbanística nueva, o deben cesar la actividad (disposición transitoria segunda, apartado 1). Contando desde el 9 de noviembre de 2023, el plazo acaba en noviembre de 2028.

Además:

• El titular puede pedir al ayuntamiento una única ampliación de hasta cinco años. Solo se puede solicitar una vez pasados cuatro años desde la entrada en vigor y antes de que acabe el plazo, y hay que acreditar que el régimen transitorio no compensa la pérdida de la habilitación (apartado 2).

• La propia norma dice que ese periodo transitorio tiene, para los afectados, el carácter de indemnización por todos los conceptos (apartado 3). Dicho de otro modo: no está prevista una compensación económica aparte.

Para el comprador, esto significa que la vivienda puede seguir funcionando como piso turístico durante un tiempo limitado, y que después dependerá de que el planeamiento municipal permita el uso y de que haya licencias disponibles dentro del tope de 10 por cada 100 habitantes.

¿Se pueden habilitar pisos turísticos nuevos en Sitges y Vilanova?

Hoy, no. En la página de viviendas de uso turístico del Ajuntament de Sitges se explica que los porcentajes actuales superan los que fija la planificación urbanística y que no es posible solicitar nuevas habilitaciones. Sitges tiene, además, una ordenanza propia sobre estas viviendas aprobada en 2021.

En Vilanova i la Geltrú, el trámite municipal de habilitación de viviendas de uso turístico figura como no activo: la tramitación está suspendida hasta adaptar el planeamiento a lo que exige el decreto ley.

Esto hace que una vivienda ya habilitada sea escasa, pero no la convierte en un activo permanente: su actividad turística tiene fecha límite salvo que el planeamiento la mantenga.

¿La licencia turística va con el piso cuando lo vendes?

No de forma automática. La Generalitat tiene un trámite específico para comunicar el cambio de la persona titular de la actividad de una vivienda de uso turístico, junto a los de inicio, modificación y baja. Es decir, el nuevo propietario que quiera seguir con la actividad tiene que comunicarlo.

Pero los ayuntamientos pueden regular la transmisión en sus ordenanzas, y no todos lo hacen igual: en la provincia de Barcelona hay ordenanzas municipales que dan la habilitación por extinguida cuando se vende la vivienda. Por eso, antes de anunciar el piso como «con licencia turística», lo prudente es:

1. Pedir al ayuntamiento que confirme que la habilitación está vigente y qué pasa con ella si cambia el propietario.

2. Comprobar los estatutos de la comunidad. El Codi civil de Catalunya permite que los estatutos limiten las actividades que se pueden hacer en los pisos (Ley 5/2006, del libro quinto del Codi civil de Catalunya, art. 553-11.2.e). Para modificar los estatutos se necesitan las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a). Una limitación inscrita en el Registro afecta al comprador.

3. Reunir la documentación de la actividad: la comunicación previa presentada en su día y el número de inscripción de la vivienda, además de la documentación habitual para vender una vivienda en Catalunya.

Si el ayuntamiento no puede confirmar que la habilitación sigue con el nuevo propietario, no la vendas como parte del precio.

¿Quién compra un piso con licencia turística?

Hay dos perfiles, y conviene tener claro a cuál te diriges antes de fijar precio:

• El inversor que quiere seguir con la actividad. Va a preguntar por la habilitación, por el plazo hasta 2028, por si el planeamiento municipal permitirá mantener el uso, por los estatutos de la comunidad y por los ingresos reales que ha generado la vivienda. Para él, la licencia vale lo que valgan los años de actividad que le quedan con seguridad jurídica.

• Quien busca una vivienda para vivir o para alquilar a largo plazo. Para este comprador la licencia no suma, y a veces resta: un piso que ha funcionado como turístico puede tener más desgaste o un mobiliario pensado para estancias cortas. Le interesan la ubicación, el estado y el precio, como explicamos en qué buscan los compradores de vivienda en el Garraf.

En Sitges, la demanda de vivienda para vivir todo el año es fuerte, como contamos en nuestro artículo sobre vivir en Sitges. Por eso muchas veces el comprador final no es un inversor turístico, sino una familia o un profesional que se instala allí.

¿Vale más un piso por tener licencia turística?

Con la norma actual, la licencia ya no es un valor que se pueda sumar al precio sin más. Hay tres factores que pesan:

• El tiempo que queda. No es lo mismo vender con años por delante que cerca de noviembre de 2028.

• Lo que diga el planeamiento. Si el municipio adapta su planeamiento y prevé ese uso en la zona, el comprador tendrá opciones de conseguir la licencia nueva; si no, la actividad acabará.

• Si la habilitación se puede transmitir. Depende de cada ayuntamiento, como hemos visto.

Lo que sí suele funcionar es valorar la vivienda primero como vivienda, comparándola con ventas parecidas de la zona (en nuestro artículo sobre el precio de la vivienda en Vilanova i la Geltrú explicamos cómo se hace), y presentar la habilitación como información útil para el inversor, con todos los papeles en regla.

¿Tengo que dar de baja la actividad antes de vender?

Depende de lo que se pacte. Si el comprador no va a continuar con el uso turístico, lo ordenado es comunicar la baja de la actividad con el trámite de la Generalitat y no aceptar reservas para fechas posteriores a la entrega de llaves.

Si el comprador quiere seguir, hay que coordinar las reservas ya confirmadas, la comunicación del cambio de titular y quién atiende a los huéspedes mientras tanto. Todo eso conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras para que no haya sorpresas el día de la firma.

Cómo te ayudamos

Vender un piso con licencia turística en el Garraf pide revisar normativa municipal, estatutos y plazos antes de salir al mercado. Si estás pensando en vender en Sitges, Vilanova i la Geltrú o alrededores, cuéntanos tu caso y te hacemos una valoración que tenga en cuenta tanto al comprador inversor como al que busca vivienda para vivir.