Documentación necesaria para vender una vivienda en Catalunya

Vender una vivienda no empieza el día que se publica el anuncio. Empieza antes: cuando se comprueba que la documentación está completa, al día y es coherente con la realidad del inmueble.

En Catalunya, la ley de vivienda dice qué documentos tiene que entregar quien vende, y el notario los pide antes de firmar. Tenerlos preparados desde el principio evita retrasos, dudas del comprador y problemas con su hipoteca justo antes de las arras o la escritura.

¿Prefieres no ocuparte tú? Antes de publicar una vivienda revisamos con el propietario toda la documentación y le decimos qué falta y cómo conseguirlo. Cuéntanos tu caso.

Lo que exige la ley en Catalunya

En una vivienda de segunda mano, quien vende tiene que entregar al comprador estos documentos (Llei 18/2007 del dret a l'habitatge, art. 65):

• la cédula de habitabilidad vigente;

• el informe de la inspección técnica del edificio (ITE), si el edificio está obligado a pasarla;

• la documentación de la hipoteca, si la hay;

• la escritura de obra nueva y división horizontal y los estatutos de la comunidad, si existen.

Además:

• el certificado de deudas con la comunidad;

• el certificado de eficiencia energética con su etiqueta;

• el libro del edificio, en los edificios obligados a tenerlo;

• desde el 3 de octubre de 2026, el certificado de presencia o ausencia de amianto, en inmuebles anteriores a 2002.

Lo que cueste conseguir esta documentación no se le puede cobrar al comprador (art. 65.4).

Cédula de habitabilidad

La cédula acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella.

• Es obligatoria en toda venta en Catalunya, también de segunda mano. El notario la exige antes de firmar (Llei 18/2007, arts. 26 y 132).

• Caduca a los 15 años. En viviendas usadas la tramita un técnico (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador).

• Cuándo puede eximirse: solo si el comprador lo hace de forma expresa y en tres casos:

  • la vivienda se va a rehabilitar, y entonces hay que presentar al notario un informe técnico de que podrá obtener la cédula tras las obras;

  • la vivienda se va a derribar;

  • no se va a usar como vivienda.

• Si está caducada o no la encuentras, pídela cuanto antes.

Más información: Cédula de habitabilidad: qué es, cuánto cuesta y cuándo caduca.

Certificado de eficiencia energética y etiqueta

• Es obligatorio para vender y lo firma un técnico.

• Vale 10 años, o 5 si la calificación es G.

• Tiene que estar registrado en el registro oficial de la comunidad autónoma, y su etiqueta tiene que salir en todo anuncio de venta (Real Decreto 390/2021, arts. 3, 13 y 15).

Más información: Certificado energético.

Certificado de presencia o ausencia de amianto

Desde el 3 de octubre de 2026, al vender o alquilar en Catalunya hay que entregar este certificado (Llei 8/2026 de l'erradicació de l'amiant, art. 21). Según la Agència de Residus de Catalunya:

• Afecta a los inmuebles construidos antes de 2002. Desde ese año está prohibido comercializar materiales con amianto.

• Lo emite un técnico (arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería o ingeniería técnica) con el modelo básico de la Agència, mientras no se apruebe el reglamento.

• Es una inspección visual de lo que se puede ver y alcanzar, sin muestras ni análisis. En un piso, se refiere solo a ese piso, no a los elementos comunes del edificio.

• No tiene un plazo de validez fijado. Basta tenerlo antes de firmar el contrato.

• Tener amianto no impide vender. El certificado es informativo.

• No entregarlo está tipificado como infracción leve, con multa de 100 a 3.000 € (arts. 53 y 54). Ese capítulo de sanciones entrará en vigor cuando se apruebe el decreto que lo desarrolle; hasta entonces se aplican las normas sancionadoras generales en materia ambiental (disposición final séptima).

Más información: Certificado de amianto en Catalunya.

Certificado de deudas con la comunidad

• Lo expide el secretario o el administrador de la comunidad.

• Qué dice: si estás al corriente de pago, y además las cuotas y derramas ya aprobadas que aún no han vencido.

• Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que comprador y vendedor renuncien a él de forma expresa (Codi civil de Catalunya, art. 553-5).

• Ojo con las deudas antiguas: la vivienda responde de las deudas de comunidad del año en curso y de los cuatro anteriores, aunque cambie de dueño.

Inspección técnica del edificio (ITE) y escrituras de la comunidad

• ITE: si el edificio está obligado a pasarla, hay que entregar al comprador el informe (o su distintivo). La comunidad te facilita la copia.

• Escrituras de la comunidad: también se entregan la escritura de obra nueva y división horizontal y los estatutos, si existen (Llei 18/2007, art. 65).

• Libro del edificio: si el edificio está obligado a tenerlo, el notario lo pide (art. 132).

Escritura de propiedad, DNI y referencia catastral

• Escritura de propiedad: acredita cómo compraste la vivienda (compraventa, herencia, donación…). Sirve para detectar a tiempo si hay varios propietarios, usufructos o herencias por resolver.

• DNI o NIE de todos los propietarios. Todos tienen que estar identificados y firmar. Si la vivienda es de una sociedad, hacen falta los poderes de quien la representa.

• Referencia catastral: es obligatorio dársela al notario (Ley del Catastro, arts. 38 y 40). Está en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro.

Nota simple registral

La nota simple dice quién es el titular según el Registro de la Propiedad y si hay cargas, hipotecas, embargos o limitaciones. Conviene pedirla antes de poner la vivienda en venta, sobre todo si hay hipoteca, herencias, un divorcio o varios propietarios. Cómo se pide y qué contiene: Nota simple registral.

Hipoteca pendiente

Si la vivienda tiene hipoteca, pide al banco el certificado de deuda pendiente. Dice cuánto queda por pagar y permite organizar la cancelación el mismo día de la firma. Gastos y límites de la comisión por cancelar antes de tiempo: Qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya.

Último recibo del IBI y suministros

• Recibo del IBI: confirma los datos fiscales y la referencia catastral, y le dice al comprador cuánto pagará al año.

• Recibos de luz, agua y gas: no los pide la ley, pero ayudan a cambiar los contratos después de la venta y dan una idea de los gastos habituales.

Si la vivienda es heredada

• Antes de vender, la vivienda tiene que estar inscrita a nombre de los herederos.

• Normalmente se pide la escritura de aceptación de herencia, los justificantes del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal, y la documentación de todos los herederos.

Más información: Venta de piso heredado en Catalunya y ¿Se puede vender un piso heredado sin aceptar la herencia?.

¿Qué pasa si falta algún documento?

Que falte un documento no siempre impide vender, pero retrasa la operación. El problema llega cuando se revisa tarde: con el comprador ya encontrado, a punto de firmar las arras o cuando su banco empieza a pedir papeles. Por eso conviene prepararlo todo antes de poner la vivienda en venta.

Conclusión

Una vivienda con la documentación en orden da confianza al comprador y a su banco, y permite avanzar en cuanto aparece una oferta seria. Cédula, certificado energético, certificado de amianto (si el inmueble es anterior a 2002), certificado de la comunidad, nota simple, escrituras e hipoteca son las piezas que más retrasos evitan si se revisan a tiempo.

En The Vila Home revisamos la documentación con el propietario antes de publicar la vivienda.