Tasación del banco y valoración de tu casa: por qué no coinciden

Has aceptado una oferta, firmado las arras y, unas semanas después, el comprador te llama preocupado: la tasación del banco ha salido por debajo del precio pactado. Es una de las situaciones que más inquietan a un vendedor, y casi siempre nace de una confusión: la tasación del banco y la valoración de la vivienda parecen lo mismo, pero no lo son.

Te explicamos qué es cada una, por qué es normal que no coincidan y qué opciones hay cuando la tasación sale baja.

Lo esencial

• Dos objetivos distintos. La valoración busca el precio de mercado al que se puede vender; la tasación busca un valor prudente que sirva de garantía al banco.

• La tasación tiene reglas oficiales. La hace una sociedad homologada siguiendo la Orden ECO/805/2003, que obliga a elegir el valor más bajo cuando hay dudas.

• La paga el comprador. Por ley, los gastos de tasación de la hipoteca corresponden al prestatario, y el informe caduca a los seis meses.

• Una tasación baja no anula la venta. Reduce lo que el banco presta al comprador, que tendrá que aportar más ahorro, renegociar o buscar otra financiación.

• Se puede preparar. Un precio de salida bien fundamentado y la documentación en regla reducen el riesgo de sorpresas.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Es el informe que el banco necesita para conceder una hipoteca. Lo elabora una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, siguiendo las normas de la Orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles.

Su resultado es el valor de tasación, que la propia Orden define como el valor con efectos jurídicos para las finalidades financieras que regula, entre ellas la garantía de un préstamo hipotecario (art. 4). Para la hipoteca, ese valor se apoya en el valor hipotecario: una estimación prudente de lo que podrá venderse el inmueble en el futuro, atendiendo a sus aspectos duraderos y sin incluir elementos especulativos (art. 4).

La tasación tiene unas exigencias concretas:

• Visita del técnico. Un técnico inspecciona la vivienda y comprueba que su superficie y sus características coinciden con la documentación, su estado de conservación, si está ocupada y su adecuación urbanística (art. 7).

• Documentación. Necesita la certificación del Registro y la información del Catastro de los tres meses anteriores y, en edificios terminados, el certificado de eficiencia energética registrado (art. 8).

• Caducidad. El informe caduca a los seis meses desde su emisión (art. 62.4).

¿Y qué es una valoración?

La valoración que hace una inmobiliaria responde a otra pregunta: ¿a qué precio se puede vender esta vivienda hoy, en este mercado? Para contestarla se analizan las ventas recientes de viviendas parecidas en la misma zona, la oferta con la que competirá, el estado y la distribución de la casa, y lo que buscan los compradores que se mueven en ese momento.

No es un documento oficial ni sirve para pedir una hipoteca. Su función es ayudarte a fijar un precio de salida realista y una estrategia de venta. En zonas como Vilanova i la Geltrú y el Garraf, donde el precio cambia mucho de una calle a otra y entre pisos y casas, ese conocimiento del mercado local pesa. Si quieres ver cómo se mueve, lo contamos en nuestro artículo sobre el precio de la vivienda en Vilanova i la Geltrú.

¿Por qué no coinciden?

Porque miden cosas distintas con reglas distintas. Las razones principales son tres:

1. La prudencia es obligatoria en la tasación. La Orden ECO/805/2003 impone el principio de prudencia: ante varios escenarios igual de probables, el tasador debe elegir el que da un valor de tasación más bajo (art. 3.1.f). Un comprador, en cambio, puede pagar más por una vivienda que le encaja.

2. La tasación mira al largo plazo. El valor hipotecario deja fuera los elementos especulativos y se fija en lo duradero. Si el mercado de una zona sube deprisa, la tasación suele ir por detrás del precio que se está pagando.

3. La tasación se ciñe a lo documentado. El técnico compara la vivienda con el Registro y el Catastro. Si hay metros o reformas que no constan, puede no tenerlos en cuenta, y si no puede hacer las comprobaciones mínimas, el valor queda condicionado y no sirve para la hipoteca (arts. 9 y 10). Lo explicamos en vender una casa con obras sin legalizar.

Por eso es habitual que la tasación salga algo por debajo del precio pactado, sobre todo en viviendas con un valor muy ligado a cosas difíciles de medir, como las vistas, la luz o una reforma reciente.

¿Quién encarga y paga la tasación?

La tasación la necesita el comprador para su hipoteca, así que normalmente es él quien la encarga y la paga. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece que los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario (art. 14.1.e).

El comprador no está obligado a usar la sociedad que le proponga su banco. El Real Decreto-ley 24/2021 obliga a las entidades a aceptar cualquier tasación que aporte el cliente si la ha hecho un tasador homologado y no está caducada, aunque el banco puede hacer sus propias comprobaciones sin cobrárselas (art. 20).

Tu papel como vendedor es facilitar la visita del técnico y tener a mano la documentación de la vivienda. Si quieres saber cuánto suele tardar todo el proceso, lo explicamos en cuánto tarda una hipoteca en aprobarse.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?

La venta no se cae automáticamente, pero cambia la financiación del comprador. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, la cuantía del préstamo está vinculada directamente al valor de tasación, normalmente hasta un máximo del 80 % de ese valor. Si la tasación baja, baja lo que el banco está dispuesto a prestar.

Las salidas habituales son estas:

• El comprador aporta más ahorro para cubrir la diferencia entre lo que presta el banco y el precio.

• Se renegocia el precio. A veces se acerca a la tasación y a veces las partes se reparten la diferencia.

• Se busca otra entidad o se aporta otra tasación. Otra sociedad homologada puede llegar a un valor distinto, aunque no hay garantía de que sea más alto.

Lo que ocurra con la señal depende de lo que diga el contrato. Si en las arras se pactó que la compra quedaba condicionada a obtener la hipoteca, el comprador podría desistir en los términos acordados; si no se pactó nada, se aplica lo que diga el tipo de arras firmado. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el contrato de arras.

Cómo prepararlo como vendedor

No puedes controlar la tasación del comprador, pero sí reducir el riesgo de que sea un problema:

• Fija un precio de salida con datos. Una valoración apoyada en ventas reales de la zona deja menos margen a la sorpresa que un precio basado en lo que pedía el vecino o en lo que se necesita sacar.

• Revisa que la documentación coincida con la realidad. Superficies, reformas y ampliaciones deberían constar en el Registro y el Catastro. La nota simple registral es un buen punto de partida.

• Ten preparada la documentación. El certificado energético registrado y el resto de papeles evitan retrasos que pueden hacer caducar una tasación.

• Pregunta al comprador por su financiación. Saber pronto si necesita hipoteca y qué ahorro tiene ayuda a valorar si la operación es sólida.

Si estás pensando en vender en Vilanova i la Geltrú o el Garraf y quieres partir de un precio bien fundamentado, podemos valorar tu vivienda con datos reales de la zona.