Extinción de condominio en Catalunya: cuando uno se queda la vivienda

Es una situación muy habitual: dos hermanos heredan el piso de sus padres, una pareja compró a medias o dos amigos invirtieron juntos en una vivienda. Con los años, uno quiere quedársela y el otro prefiere cobrar su parte. La forma de resolverlo sin vender a un tercero es la extinción de condominio: uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y compensa al resto.

En Catalunya la regulan el Codi civil, la Agència Tributària de Catalunya y, para la plusvalía, cada ayuntamiento. Te explicamos cómo funciona, qué impuestos tiene y qué alternativas hay si no hay acuerdo.

Lo esencial

• Qué es. Los copropietarios ponen fin a la copropiedad: uno se queda la vivienda y paga a los demás el valor de su parte.

• Cómo se hace. En escritura pública ante notario, con el acuerdo de todos. Sin acuerdo, cualquiera puede pedir la división al juez.

• Impuesto autonómico. Si no hay exceso de adjudicación, quien se queda la vivienda paga actos jurídicos documentados al 1,5 % sobre la parte que adquiere.

• Plusvalía e IRPF. En Vilanova i la Geltrú, la adjudicación de un inmueble indivisible no está sujeta a plusvalía, y la Ley del IRPF no la considera una venta, aunque los valores no se actualizan.

• La hipoteca va aparte. La división no afecta al banco: para que quien sale deje de ser deudor, la entidad tiene que aceptarlo.

¿Qué es exactamente la extinción de condominio?

Cuando una vivienda pertenece a varias personas en proindiviso, cada una tiene una cuota (por ejemplo, el 50 %), pero nadie es dueño de una parte física concreta. El libro quinto del Codi civil de Catalunya llama a esta situación comunidad ordinaria indivisa y presume que las cuotas son iguales salvo prueba en contra (art. 552-1).

La comunidad se disuelve, entre otras causas, por la división de la cosa común o por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (art. 552-9). La extinción de condominio es justamente eso: todas las cuotas pasan a uno de los copropietarios, que a partir de la firma es propietario único (art. 552-12).

Los casos más frecuentes son tres:

• Hermanos que heredan. Ya han aceptado la herencia y la vivienda está a nombre de todos, pero solo uno quiere conservarla. Si todavía no habéis aceptado, empieza por nuestro artículo sobre la vivienda heredada sin aceptar la herencia.

• Parejas que se separan. Tiene reglas propias en el divorcio y en la ruptura de pareja estable, que explicamos en vender un piso en un divorcio en Catalunya.

• Copropietarios por compra. Amigos, familiares o socios que compraron juntos y ahora quieren separar sus caminos.

¿Puedo obligar a los demás a dividir?

Sí. Cualquier copropietario puede exigir la división en cualquier momento y sin dar explicaciones (art. 552-10.1). La única excepción es que hayáis pactado por unanimidad no dividir durante un plazo, que no puede superar los diez años (art. 552-10.2).

Una vivienda no se puede partir físicamente sin perder valor. Para estos casos, el Codi civil prevé que se adjudique al copropietario que tenga interés en quedársela; si son varios, al que tenga la cuota mayor, y si las cuotas son iguales, decide la suerte. Quien se la queda paga a los demás el valor pericial de su parte. Y si nadie la quiere, se vende y se reparte el precio (art. 552-11.5).

Hay dos reglas más que conviene conocer:

• Quien tenga cuatro quintas partes o más puede exigir quedarse la vivienda entera pagando a los demás el valor pericial de sus cuotas (art. 552-11.4).

• La división también puede hacerse adjudicando a unos el usufructo y a otros la nuda propiedad (art. 552-11.3).

Cómo se hace paso a paso

1. Comprobar la titularidad. Una nota simple del Registro de la Propiedad confirma a nombre de quién está la vivienda, en qué porcentajes y qué cargas tiene.

2. Acordar el valor. Es el punto donde más se atascan las familias. La compensación debería responder al precio de mercado de la vivienda, no a lo que cada uno espera.

3. Hablar con el banco si hay hipoteca. Lo vemos más abajo, pero conviene hacerlo antes de fijar fecha de notaría.

4. Firmar la escritura. Ante notario, con todos los copropietarios. En ella consta la adjudicación y cómo se paga la compensación.

5. Pagar los impuestos e inscribir. Quien se queda la vivienda presenta el modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura y la inscribe a su nombre en el Registro.

¿Qué impuestos se pagan en Catalunya?

Actos jurídicos documentados. Según la Agència Tributària de Catalunya, la adjudicación de un bien en la extinción del condominio tributa por actos jurídicos documentados cuando no genera un exceso de adjudicación sujeto a transmisiones patrimoniales. Lo paga quien se queda la vivienda, al 1,5 %, y la base es solo el valor de la parte que adquiere, no el de toda la vivienda. Se presenta con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura.

¿Y si hay exceso de adjudicación? Hay exceso cuando alguien recibe más de lo que le corresponde por su cuota. La ATC lo trata así en su página sobre el exceso de adjudicación:

• Si el exceso es inevitable, porque el bien no se puede dividir o pierde mucho valor al dividirse, y se compensa en dinero, no tributa por transmisiones patrimoniales.

• Si no es inevitable, tributa por transmisiones patrimoniales onerosas, como una compraventa.

• Si no hay compensación, la ATC lo considera una donación y se declara en el impuesto de donaciones.

El propio Codi civil dice que lo que paga quien se adjudica una vivienda indivisible no tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación (art. 552-11.5). Aun así, cómo se redacta la escritura cambia el impuesto, así que conviene que la notaría o la gestoría lo calcule antes de firmar.

Plusvalía municipal. La ordenanza fiscal de la plusvalía de Vilanova i la Geltrú declara no sujeta la adjudicación de la totalidad de un inmueble a uno de los copropietarios cuando se disuelve una comunidad sobre un inmueble indivisible (art. 2.1.P). Eso sí: cuando quien se la queda la venda en el futuro, los años se contarán desde la adquisición anterior, no desde la extinción (art. 2.2). Si la vivienda está en otro municipio, revisa su ordenanza. El funcionamiento general del impuesto lo tienes en nuestro artículo sobre la plusvalía municipal.

IRPF. La Ley del IRPF considera que no hay alteración del patrimonio en la división de la cosa común ni en la disolución de comunidades de bienes, y añade que estas operaciones no pueden actualizar los valores de lo que se recibe (art. 33.2). Para quien sale, la compensación no tributa como una venta si se corresponde con su cuota. Para quien se queda, el coste fiscal sigue siendo el de la compra o la herencia original, y eso pesará en el IRPF cuando venda.

¿Qué pasa con la hipoteca?

Es el punto que más sorprende. La división no perjudica a terceros, que conservan sus derechos sobre la vivienda (art. 552-12.2). El banco no forma parte del acuerdo entre copropietarios: la hipoteca sigue gravando toda la vivienda y quienes firmaron el préstamo siguen siendo deudores.

Para que quien sale quede liberado, el banco tiene que aceptar que el préstamo pase a un solo titular, y estudiará si ese titular puede pagarlo solo. Si no lo acepta, la alternativa suele ser una hipoteca nueva a nombre de quien se queda la vivienda que cancele la anterior.

Un detalle fiscal: la ATC advierte de que la novación del préstamo hipotecario con liberación de un deudor tributa por actos jurídicos documentados como un acto independiente de la extinción. Tenlo en cuenta al calcular el coste total.

¿Y si no hay acuerdo?

Cuando uno quiere quedarse la vivienda y los demás no aceptan el precio, o nadie la quiere y no os ponéis de acuerdo en venderla, hay tres salidas:

• Vender la vivienda entera a un tercero y repartir el dinero según las cuotas. Suele ser la opción que más valor obtiene, porque se vende la vivienda completa y libre. Los pasos son los de cualquier venta, con todos los propietarios firmando, como contamos en la venta de un piso heredado en Catalunya.

• Vender solo tu cuota. Puedes hacerlo sin permiso de los demás (art. 552-3), pero ellos tienen derecho de tanteo: hay que notificarles la venta y tienen un mes para comprar en las mismas condiciones; si no se les notifica, pueden retraer en tres meses (art. 552-4). En la práctica, hay pocos compradores para una parte indivisa de una vivienda.

• La división judicial o el arbitraje. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir al juez que haga la división (art. 552-11.1). Es lento y caro, y si nadie se queda la vivienda acaba en una venta.

El precio: dónde se juega todo

En casi todas las extinciones de condominio que se bloquean, el problema no es legal sino de cifras. Quien se queda la vivienda tiende a verla más barata y quien sale, más cara. Un valor de mercado objetivo, con viviendas comparables vendidas en la zona, suele desbloquear la conversación y sirve igual si al final la familia decide vender a un tercero.

Si tenéis una vivienda en copropiedad en Vilanova i la Geltrú o el Garraf y queréis saber cuánto vale de verdad antes de decidir, podemos hacer una valoración de vuestra vivienda y explicaros con calma qué opción encaja mejor en vuestro caso.