Vender una casa con obras sin legalizar o metros que no cuadran

En resumen

• Se puede vender, pero se nota. Una ampliación o un cerramiento sin declarar no impide la compraventa, pero afecta al precio, a la hipoteca del comprador y a los plazos.

• Hay tres descripciones de tu casa. La del Registro de la Propiedad, la del Catastro y la realidad. Lo ideal es que las tres coincidan antes de firmar las arras.

• En Catalunya, seis años. Pasados seis años desde que acabó la obra, el Ayuntamiento ya no puede ordenar el derribo, salvo en suelos especialmente protegidos (Llei d'urbanisme, art. 207).

• Las obras antiguas se pueden inscribir. Con un certificado técnico, un acta notarial o la certificación catastral se declara la obra por antigüedad (TRLSRU, art. 28.4).

• El banco del comprador lo mira. Si la superficie real no cuadra con la registral o catastral, la tasación hipotecaria puede quedar condicionada.

¿De qué obras estamos hablando?

En el Garraf es muy habitual encontrar casas y pisos con cambios que nunca se declararon: una terraza cerrada con aluminio, un porche convertido en salón, una buhardilla habilitada como dormitorio, una ampliación en planta baja o una piscina construida años después de comprar la casa. Muchas de estas obras se hicieron hace décadas, a veces por el propietario anterior.

El problema no suele aparecer mientras vives en la vivienda. Aparece cuando la quieres vender: el comprador, su banco y el notario comparan lo que hay con lo que dicen los papeles, y cualquier diferencia se convierte en una pregunta que hay que responder.

Conviene distinguir dos situaciones que a menudo van juntas:

• Obras sin licencia o sin comunicación previa: es una cuestión urbanística, que depende del Ayuntamiento.

• Metros que no coinciden: la superficie que figura en el Registro, la del Catastro y la real son distintas. Puede deberse a una obra no declarada o, simplemente, a errores antiguos de medición.

Registro, Catastro y realidad: por qué no coinciden

El Registro de la Propiedad recoge la descripción que figura en las escrituras inscritas. Lo puedes comprobar con una nota simple registral, que indica la superficie y la descripción de la finca. El Catastro es un registro administrativo con fines fiscales: sus datos sirven para calcular el IBI y aparecen en la certificación catastral.

Son instituciones distintas y durante muchos años no se hablaban. Por eso es frecuente que una misma casa tenga una superficie en el Registro, otra en el Catastro y una tercera en la realidad, sobre todo si se amplió con los años.

La ley obliga al propietario a declarar al Catastro las construcciones nuevas y las ampliaciones, reformas o rehabilitaciones (Ley del Catastro Inmobiliario, arts. 13 y 16). El plazo es de dos meses desde el día siguiente a la terminación de las obras (RD 417/2006, art. 28.2) y se hace con el modelo 900D. No declarar o hacerlo fuera de plazo es una infracción con multa de 60 a 6.000 euros (arts. 70 y 71), aunque cuando el Catastro regulariza de oficio no se imponen sanciones y se cobra una tasa de 60 euros por inmueble (disposición adicional tercera).

¿Prescriben las obras sin licencia en Catalunya?

Lo que prescribe es la capacidad del Ayuntamiento para obligarte a restaurar la situación anterior, es decir, a derribar o deshacer la obra. Según la Llei d'urbanisme de Catalunya:

• La acción de restauración de la legalidad prescribe a los seis años desde que terminaron las obras (art. 207).

• Las infracciones prescriben a los seis, cuatro o dos años según sean muy graves, graves o leves (art. 227).

• No prescriben nunca las obras en terrenos destinados a espacios libres públicos, al sistema viario o en suelo no urbanizable con protección especial (art. 207.3).

Que una obra haya «prescrito» no significa que sea legal. Ya no te pueden obligar a derribarla, pero sigue sin ser conforme con el planeamiento, y esa situación urbanística, con sus limitaciones, puede acabar anotada en el Registro, como verás más abajo. Por eso la fecha en que terminó la obra es clave, y hay que poder demostrarla.

Cómo se regulariza una obra antigua

Hay dos caminos, según la situación urbanística de la obra.

Si la obra se puede legalizar

Si lo construido cumple el planeamiento vigente, se puede pedir una licencia de legalización. En nuestra ciudad, el Ayuntamiento tiene un trámite específico para legalizar construcciones en Vilanova i la Geltrú, que exige proyecto de arquitecto visado, certificado de solidez y documentación de la finca, entre otros. Lleva el impuesto de construcciones (ICIO) y la tasa municipal correspondientes, según las ordenanzas fiscales.

Si la obra no se puede legalizar pero ha prescrito

Entonces se hace una declaración de obra nueva por antigüedad ante notario. La ley permite inscribirla en el Registro si se acredita que la obra terminó en una fecha determinada con alguno de estos documentos (Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 28.4):

• Un certificado del Ayuntamiento o de un técnico competente.

• Un acta notarial descriptiva.

• La certificación catastral descriptiva y gráfica, si ya recoge la obra.

El registrador comprueba que no hay ningún expediente de disciplina urbanística anotado sobre la finca y, después de inscribirla, avisa al Ayuntamiento. Si la inscripción se hizo sin certificado municipal, el Ayuntamiento debe dictar una resolución para que conste al margen la situación urbanística concreta de la obra.

Cuando además hay que corregir la superficie del suelo, la Ley Hipotecaria permite hacer constar diferencias de cabida de hasta el 10 % con la certificación catastral, o del 5 % en otros casos, sin necesidad de expediente (art. 201.3). Para diferencias mayores hay un expediente notarial. Ese procedimiento no sirve para rectificar los metros de una edificación: eso va por la declaración de obra.

Cómo afecta a la hipoteca del comprador

Este es el punto que más ventas complica. La mayoría de compradores necesitan financiación, y el banco encarga una tasación hipotecaria a una sociedad de tasación homologada. Esa tasación sigue la Orden ECO/805/2003, que establece:

• El tasador usa la superficie que ha comprobado. Si no puede comprobarla, toma la menor entre la catastral y la registral (art. 5.1).

• Si la superficie comprobada supera en más de un 5 % a la registral o catastral (un 10 % en pisos dentro de un edificio), solo la puede tener en cuenta si verifica que se ajusta a la normativa urbanística (art. 5.1.c).

• Si falta documentación o hay dudas razonadas sobre las características del inmueble, el valor queda condicionado (art. 10), y un valor condicionado no sirve para conceder la hipoteca (art. 9).

• Las diferencias menores o la falta de conformidad con el planeamiento aparecen como advertencias en el informe (art. 11).

En la práctica, una ampliación de 30 metros sin declarar puede no contar para el valor de tasación. Si el comprador necesita financiar un porcentaje alto, la diferencia la tendrá que poner de su bolsillo, y eso puede tumbar una operación que parecía cerrada. Por eso es mucho mejor saberlo antes de fijar el precio y antes de firmar las arras.

¿Y la cédula de habitabilidad?

En Catalunya, para vender una vivienda usada hay que entregar la cédula de habitabilidad vigente, y el notario la exige en la escritura (Llei 18/2007 del dret a l'habitatge, arts. 26 y 132). Conviene saber que la cédula solo acredita condiciones técnicas de habitabilidad: no legaliza la obra. Si al tramitarla se detecta que el uso como vivienda puede no ajustarse a la legalidad urbanística, se hace constar en la propia cédula y el notario tiene que advertírselo al comprador (art. 26.5 bis).

¿Qué conviene hacer antes de poner la casa a la venta?

Lo más útil es detectar las diferencias antes de publicar el anuncio, no cuando ya hay un comprador esperando la respuesta de su banco. Comparar la nota simple, la certificación catastral y la vivienda real permite saber desde el principio si hay algo que explicar.

La fecha de las obras es lo que más pesa: de ella depende si la obra ha superado los seis años y si se puede declarar por antigüedad. Un técnico es quien puede decir si la obra es legalizable, qué documento sirve para acreditar su antigüedad y cuánto tiempo y coste supone cada camino.

Con esa información se decide si conviene regularizar antes de vender o vender explicando la situación con claridad, con un precio coherente y dando tiempo al comprador para hablarlo con su banco. Lo que nunca conviene es callarlo: aparecerá en la tasación o en la notaría, y entonces la confianza del comprador ya estará en juego. Repasa también el resto de documentación necesaria para vender una vivienda en Catalunya, porque muchas veces estas diferencias salen al reunirla.

Si tu casa tiene una ampliación o unos metros que no cuadran y no sabes cómo afecta a su precio, cuéntanos qué vivienda es y lo revisamos contigo antes de salir al mercado.