Vender un piso en un divorcio en Catalunya: opciones e impuestos

Cuando una pareja se separa, la vivienda suele ser el bien más importante que tiene en común, y también el que más dudas genera. ¿Hay que venderla? ¿Puede quedársela uno? ¿Qué pasa con la hipoteca y con los impuestos? En Catalunya la respuesta depende de a nombre de quién está la vivienda, de si es la vivienda familiar y de lo que decidáis en el convenio regulador. Te lo explicamos por partes.

En resumen

• Hay tres caminos. Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero, que uno compre la parte del otro, o mantenerla a nombre de los dos durante un tiempo.

• La vivienda familiar necesita las dos firmas. Aunque esté solo a nombre de uno, para venderla hace falta el consentimiento del otro cónyuge (Codi civil de Catalunya, art. 231-9).

• El uso atribuido condiciona la venta. Si el juez o el convenio atribuyen el uso a uno, el propietario puede vender, pero el comprador tendrá que respetar ese uso (art. 233-25).

• La hipoteca no se reparte sola. El banco tiene que aceptar que uno de los dos deje de ser deudor.

• Cada opción tributa distinto. Vender a un tercero suele generar IRPF y plusvalía municipal; adjudicarse la vivienda en el divorcio puede no tributar por plusvalía, pero tiene sus propias reglas.

Primero: ¿de quién es la vivienda?

En Catalunya, si no firmasteis capitulaciones matrimoniales, el régimen económico del matrimonio es el de separación de bienes (libro segundo del Codi civil de Catalunya, art. 231-10). Eso significa que la vivienda es de quien figura en la escritura:

• Si la comprasteis los dos, normalmente es de los dos en proindiviso, cada uno con su porcentaje (a menudo el 50 %).

• Si la compró uno solo, es suya, aunque la pagarais juntos o viváis en ella con vuestros hijos.

Antes de hablar de precios, conviene pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad y comprobar a nombre de quién está, en qué porcentajes y qué cargas tiene. Si en algún momento os casasteis con otro régimen o vivisteis fuera de Catalunya, la situación puede ser distinta y merece una revisión aparte.

La vivienda familiar: por qué hacen falta las dos firmas

El Codi civil de Catalunya protege especialmente la vivienda familiar. Sea cual sea el régimen económico, el cónyuge titular no puede venderla ni hipotecarla sin el consentimiento del otro, y ese consentimiento no se puede excluir por pacto (art. 231-9.1).

Si se vende sin ese consentimiento, el otro cónyuge puede pedir que se anule la venta si vive en la vivienda, en un plazo de cuatro años (art. 231-9.2). Por eso, mientras el divorcio está en marcha, cualquier venta de la vivienda familiar se firma entre los dos, aunque la escritura esté a nombre de uno solo.

El convenio regulador y el uso de la vivienda

El convenio regulador es el documento donde fijáis cómo queda todo tras la separación, y entre otras cosas debe recoger la atribución o distribución del uso de la vivienda familiar con su ajuar (art. 233-2). Si tenéis hijos menores no emancipados, el convenio lo tiene que aprobar el juez.

Sobre el uso, hay dos posibilidades:

• Lo acordáis vosotros: podéis atribuir el uso de la vivienda a uno de los dos (art. 233-20.1).

• Lo decide el juez: si no hay acuerdo, el juez atribuye el uso, preferentemente, al progenitor que se queda con la guarda de los hijos (art. 233-20.2).

El uso atribuido es importante para vender. El propietario puede vender sin el consentimiento del cónyuge que tiene el uso, pero sin perjuicio de ese derecho (art. 233-25): el comprador se encuentra una vivienda que no puede ocupar hasta que el uso se extinga. En la práctica, eso aleja a casi todos los compradores que buscan casa para vivir.

El uso se extingue por las causas que hayáis pactado, entre otras, por matrimonio o convivencia en pareja del beneficiario con otra persona, o por acuerdo de los dos o renuncia de quien lo tiene (art. 233-24). Si la intención es vender, lo más práctico es dejarlo resuelto en el propio convenio.

Opción 1: vender a un tercero y repartir

Es la opción más limpia: se vende la vivienda, se cancela la hipoteca con el precio y cada uno se lleva su parte. Funciona como cualquier venta, con un par de diferencias:

• Firmáis los dos el encargo, las arras y la escritura. Conviene acordar por escrito, antes de poner la vivienda en el mercado, el precio mínimo que aceptáis y cómo os repartís los gastos.

• Cada uno declara su parte de la ganancia en su IRPF, según su porcentaje, y cada uno puede aplicar las exenciones que le correspondan, como la reinversión en vivienda habitual. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el IRPF en la venta de una vivienda.

• La plusvalía municipal se paga como en cualquier compraventa, cada uno por su parte. Tienes los detalles en nuestro artículo sobre la plusvalía municipal.

Si queda hipoteca, se cancela en la notaría con el dinero de la venta. Cómo se organiza ese día lo contamos en vender una casa con hipoteca pendiente.

Opción 2: uno se queda la vivienda y compensa al otro

Si la vivienda es de los dos y uno quiere quedársela, se le adjudica entera y compensa al otro, normalmente en dinero. Si es así, lo que se hace es extinguir el condominio: dejáis de ser copropietarios. Lo veremos con detalle en un artículo propio; aquí, lo esencial:

• IRPF. La Ley del IRPF entiende que no hay alteración en el patrimonio en la división de un bien en copropiedad (Ley del IRPF, art. 33.2), siempre que cada uno reciba lo que corresponde a su cuota. La contrapartida es que los valores no se actualizan: cuando quien se queda la vivienda la venda en el futuro, la ganancia se calculará con los valores de la compra original.

• Plusvalía municipal. Las transmisiones de inmuebles entre cónyuges, o a favor de los hijos, en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio no están sujetas, sea cual sea el régimen económico (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 104.3). En la siguiente venta, la fecha de adquisición que cuenta es la del anterior devengo del impuesto (art. 107.4).

• Impuesto autonómico. La Agència Tributària de Catalunya incluye la extinción del condominio y los excesos de adjudicación entre las operaciones que se declaran con el modelo 600. Cómo tributa depende de cómo se haga la adjudicación, así que conviene que lo calcule la notaría o la gestoría antes de firmar.

El punto crítico de esta opción casi siempre es la hipoteca, que vemos más abajo: quien se queda la vivienda necesita que el banco acepte que pase a pagarla solo.

Opción 3: mantenerla a nombre de los dos

A veces la decisión es no decidir todavía: la vivienda sigue siendo de los dos, uno vive en ella con los hijos y se pacta venderla más adelante, por ejemplo cuando los hijos sean mayores. Es legal y a veces tiene sentido, pero tiene inconvenientes:

• Seguís unidos por la vivienda y por la hipoteca durante años.

• Hay que pactar quién paga qué. Los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento corren a cargo de quien tiene el uso (art. 233-23.2), y las cuotas de la hipoteca se pagan según lo que diga el título de constitución (art. 233-23.1).

• Si más adelante uno quiere vender y el otro no, la salida puede acabar en el juzgado con una acción de división.

Si elegís este camino, cuanto más detallado sea el convenio (cuándo se vende, a qué precio de referencia, qué pasa si uno se quiere ir antes), menos conflictos habrá después.

¿Qué pasa con la hipoteca?

El divorcio no cambia el préstamo. Si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís siendo deudores ante el banco, digan lo que digan el convenio o la sentencia. Para que uno salga del préstamo hace falta que el banco lo acepte, porque el cambio de deudor requiere el consentimiento del acreedor (Código Civil, art. 1205).

En la práctica:

• Si vendéis a un tercero, la hipoteca se cancela con el precio y el problema desaparece.

• Si uno se queda la vivienda, el banco estudiará si puede asumir solo la cuota con sus ingresos. Si no lo acepta, quien se queda tendrá que buscar otra financiación o replantear la opción.

• Si la mantenéis a nombre de los dos, los dos seguís respondiendo, y un impago de uno afecta al otro.

Antes de decidir

Lo que se acuerda en el convenio cuesta mucho cambiarlo después. Antes de firmarlo, conviene tener claro qué valor de mercado tiene la vivienda, qué hipoteca queda y qué impuestos tendrá cada opción. Con esos tres datos, la conversación entre los dos y con los abogados es mucho más sencilla. Si queréis conocer el valor real de vuestra vivienda en Vilanova i la Geltrú o el Garraf, podemos valorarla y explicaros cómo sería el proceso de venta. Cuéntanos vuestro caso.