Vender un piso con inquilino en Catalunya: contrato, tanteo y plazos

Se puede vender un piso alquilado. La venta no rompe el contrato de alquiler: el comprador pasa a ser el nuevo arrendador, con los mismos derechos y obligaciones. Lo que cambia es a quién conviene vender, qué hay que notificar al inquilino y en qué plazos.

En resumen

• El alquiler sigue. El comprador se subroga en el contrato (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 14).

• El inquilino tiene derecho de tanteo: 30 días naturales para comprar al mismo precio desde que se le notifica la venta (art. 25.2).

• Si no se le notifica, o se vende más barato de lo notificado, puede quedarse la vivienda después de la venta (retracto, art. 25.3).

• Si el contrato incluye la renuncia al tanteo, hay que avisarle igualmente con al menos 30 días de antelación (art. 25.8).

• Vilanova i la Geltrú es zona de mercado residencial tensionado hasta marzo de 2027. El inquilino puede pedir prórrogas extraordinarias que el comprador tendrá que respetar.

• La fianza depositada en INCASÒL se pasa a nombre del nuevo propietario.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler?

El comprador queda subrogado en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia, o siete si el propietario que vende es una persona jurídica. Esto vale aunque el comprador haya comprado de buena fe e inscrito su compra en el Registro (LAU, art. 14).

Si el contrato pactó una duración mayor, el comprador la respeta entera, con una excepción: si cumple los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (compra de buena fe e inscrita), solo tiene que respetar el contrato hasta completar los 5 o 7 años. En ese caso, el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad de la renta por cada año que quedara por encima de esos 5 o 7 años.

Si el contrato dice que la venta lo extingue, el comprador solo lo soporta hasta completar los 5 o 7 años.

Los contratos firmados antes de marzo de 2019 se rigen por las normas de cuando se firmaron. Si es tu caso, conviene revisar el contrato antes de poner precio.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Tanteo. Antes de vender hay que notificar al inquilino, de forma fehaciente, la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Fehaciente quiere decir que quede constancia del contenido y de la recepción, por ejemplo con un burofax o un requerimiento notarial. Desde el día siguiente, el inquilino tiene 30 días naturales para decidir si compra en esas condiciones (art. 25.2).

La notificación caduca a los 180 días naturales. Si en ese tiempo no se ha vendido, hay que volver a notificar.

Retracto. Si no se notificó, si faltaba algún dato esencial o si al final se vende por menos precio o en mejores condiciones que las notificadas, el inquilino puede quedarse la vivienda después de la venta. Tiene que pagar al comprador el precio y los gastos, y dispone de 30 días naturales desde que el comprador le notifica las condiciones de la compraventa (art. 25.3).

En el Registro. Para inscribir la compraventa hay que justificar que se hicieron las notificaciones. Si la vivienda no está alquilada, el vendedor lo declara en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público (art. 25.5).

Cuándo no hay tanteo: cuando se vende la vivienda junto con todas las viviendas y locales que el propietario tiene en el mismo edificio. Si en el edificio solo hay una vivienda, el inquilino sí tiene tanteo y retracto (art. 25.7).

Renuncia. El contrato puede incluir la renuncia del inquilino al tanteo y al retracto. Aun así, hay que comunicarle la intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa (art. 25.8).

Vilanova es zona tensionada: qué supone para el comprador

Vilanova i la Geltrú está declarada zona de mercado residencial tensionado durante tres años desde el 16 de marzo de 2024, es decir, hasta marzo de 2027 (Resolución publicada en el BOE el 15 de marzo de 2024).

Mientras dure, cuando acaba la prórroga obligatoria o la tácita de un contrato de vivienda habitual, el inquilino puede pedir prórrogas extraordinarias anuales, hasta tres años, con las mismas condiciones. El propietario está obligado a aceptarlas, salvo que se pacte otra cosa, se firme un contrato nuevo o necesite la vivienda para él o su familia en los términos de la ley (LAU, art. 10.3).

Como el comprador se subroga en el contrato, también se subroga en estas prórrogas. Es un dato que el comprador va a preguntar.

¿Y el tanteo de la Generalitat? La Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto sobre algunas viviendas. Según el trámite oficial de la Agència de l'Habitatge, afecta a:

• viviendas que vienen de una ejecución hipotecaria o de una dación en pago;

• viviendas de grandes tenedores persona jurídica en zonas tensionadas;

• viviendas adjudicadas en subasta.

Un particular que vende su piso normalmente no está en ninguno de estos casos. Si lo estás, hay que comunicarlo a la Agència antes de vender, y tiene dos meses para responder.

¿A quién se vende un piso con inquilino?

Hay tres caminos:

• Venderlo con el inquilino dentro. El comprador habitual es un inversor que mira la renta y el tiempo de contrato que queda. Quien busca vivienda para vivir no puede entrar hasta que acabe el contrato.

• Ofrecérselo al propio inquilino. Ya tiene el derecho de tanteo y conoce la vivienda.

• Pactar con el inquilino el fin anticipado del contrato, por escrito y de mutuo acuerdo, y vender la vivienda vacía.

Cuál conviene depende del contrato, de la renta y del mercado de la zona. Es lo primero que hay que estudiar antes de fijar el precio.

La fianza

En Catalunya la fianza se deposita en el INCASÒL. Cuando cambia el propietario hay que comunicarlo al registro de fianzas con:

• la nota simple actual, en la que ya conste el nuevo propietario;

• su NIF y su dirección;

• el número de control o de registro de la fianza.

Al final del contrato, quien pide la devolución al INCASÒL es el arrendador. Como el comprador pasa a serlo, conviene dejar por escrito en la compraventa qué pasa con la fianza.

Documentos que hay que añadir a la venta

Además de la documentación habitual de una venta:

• el contrato de alquiler y sus anexos;

• los últimos recibos de la renta;

• el justificante del depósito de la fianza en el INCASÒL;

• la notificación fehaciente al inquilino, o la renuncia firmada y el aviso de 30 días.

Lista completa: Documentación para vender una vivienda en Catalunya.

¿Prefieres no ocuparte tú? Antes de publicar una vivienda revisamos con el propietario toda la documentación y le decimos qué falta y cómo conseguirlo. Cuéntanos tu caso.

Fuentes (consultadas el 5 de octubre de 2026): Ley de Arrendamientos Urbanos (arts. 10.3, 14 y 25, texto consolidado del 02/10/2026); Ley Hipotecaria (art. 34); Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda, zonas de mercado residencial tensionado (BOE 15/03/2024); Generalitat de Catalunya, trámite «Dret de tanteig i retracte»; INCASÒL, preguntas frecuentes sobre fianzas (pregunta 11).