Vender un piso de protección oficial en Catalunya: precio y trámites

Vender una vivienda con protección oficial (HPO) es posible, pero no funciona como una venta libre. Hay un precio máximo, el comprador tiene que cumplir requisitos y la Generalitat tiene preferencia para comprarla antes que nadie. Si te saltas un paso, la venta puede ser nula.

La buena noticia es que todo está reglado y se puede comprobar antes de empezar. Te explicamos cómo saber si tu piso sigue siendo protegido, qué precio puedes pedir y qué trámites hay con la Agència de l'Habitatge de Catalunya.

Lo esencial

• Mientras dura la calificación, la vivienda sigue siendo protegida. Y en Vilanova i la Geltrú, por ser zona tensionada, la calificación se mantiene mientras dure esa declaración.

• El precio tiene tope. En una segunda venta, el máximo es el precio de la calificación definitiva actualizado con el IPC. Cualquier sobreprecio es nulo.

• La Generalitat tiene derecho de opción. Antes de vender hay que notificárselo, y tiene dos meses y quince días para decidir.

• El comprador debe estar inscrito en el Registre de sol·licitants. Y tiene que destinarla a vivienda habitual y permanente.

• El contrato necesita el visado de la Agència. Sin visado, la venta es nula.

¿Cómo sé si mi vivienda es de protección oficial?

La calificación definitiva tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad, así que la forma más rápida de comprobarlo es pedir una nota simple registral. Ahí verás si la vivienda es protegida, el número de expediente y las limitaciones que afectan a la venta.

Otros documentos que lo confirman:

• La escritura de compra. Suele llevar anexa la resolución de calificación definitiva, que fija el precio de partida.

• El número de expediente. Desde 2002 tiene el formato «08-B-XXXX-XX»; las dos últimas cifras indican el año de solicitud.

• Una consulta a la Agència. El trámite de información sobre un habitatge protegit es gratuito y te dice la normativa aplicable, hasta cuándo dura la calificación, el precio máximo, los requisitos del comprador y si la Generalitat tiene derecho de opción. Tarda hasta tres meses, así que conviene pedirlo antes de poner la vivienda a la venta.

¿Hasta cuándo es protegida?

Depende de cuándo y cómo se calificó. La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, distingue (art. 79):

• Calificación sin plazo mientras el suelo esté reservado por el planeamiento a vivienda protegida, la vivienda forme parte de un patrimonio público o así lo prevea un programa específico.

• Calificación con plazo en el resto de casos, según la normativa con la que se calificó. Las viviendas calificadas con normas anteriores mantienen el plazo que consta en su calificación definitiva.

Desde el 1 de enero de 2026 hay una regla nueva que afecta de lleno a Vilanova: la calificación de una vivienda protegida situada en una zona de mercado residencial tensionado dura mientras dure esa declaración (art. 79.5, añadido por la Llei 11/2025). Se aplica también a las viviendas calificadas antes de esa fecha. Vilanova i la Geltrú es zona tensionada y la Generalitat prorrogó la declaración en octubre de 2026, de modo que una HPO de Vilanova sigue siendo protegida mientras la prórroga siga vigente.

¿Se puede pedir que te la descalifiquen? No. Solo la Administración puede descalificar una vivienda, por interés público, y nunca si el suelo está reservado a vivienda protegida (art. 79.3). Si tienes dudas sobre tu caso concreto, la consulta a la Agència es la respuesta oficial.

¿Por cuánto puedo venderla?

En una segunda o posterior venta, el precio máximo es el que fija la calificación definitiva, actualizado con la variación del IPC desde el año de la calificación hasta el año del contrato (art. 83.2). Se puede vender por menos, pero no por más.

Cobrar por encima del máximo no es un riesgo menor: el sobreprecio es nulo y la ley lo trata como infracción muy grave (arts. 84 y 123). Eso incluye pagos aparte por muebles, plaza de parking o cualquier otro concepto que encubra un precio mayor.

La Generalitat publica cómo se calculan los precios máximos en segundas transmisiones y tiene una calculadora. Para las viviendas más antiguas se aplican módulos por metro cuadrado útil que la Agència actualiza cada año. Como el resultado depende de la normativa y la fecha de cada vivienda, lo prudente es tener el precio máximo confirmado antes de anunciarla.

¿Quién puede comprarla?

No cualquier comprador. Tiene que cumplir estos requisitos:

• Estar inscrito en el Registre de sol·licitants d'habitatge amb protecció oficial (arts. 85 y 92). La inscripción se hace con el trámite del Registre o en la Oficina Local d'Habitatge del Ayuntamiento, en la plaça de la Vila.

• No superar los ingresos máximos. El límite depende de la normativa con la que se calificó la vivienda, del régimen y del número de miembros de la unidad de convivencia.

• Destinarla a vivienda habitual y permanente. No puede ser segunda residencia ni alquilarse (art. 78).

Esto limita el número de compradores posibles, así que conviene saber desde el principio a quién te diriges. La inscripción del comprador tarda hasta tres meses en resolverse; si quien te quiere comprar no está inscrito, el calendario se alarga.

¿Qué es el derecho de opción de la Generalitat?

Mientras la calificación está vigente, la Generalitat tiene derecho de opción y de retracto sobre la vivienda (art. 87). Es decir, puede comprarla antes que nadie, al precio máximo legal como mucho.

Cómo funciona:

1. Notificas antes de vender. La comunicación incluye la identificación de la vivienda, el título de propiedad, la forma de venta prevista y sus condiciones. En una segunda transmisión también la cédula de habitabilidad y la causa de la venta (art. 89).

2. La Administración tiene dos meses, más quince días en segundas transmisiones, para comprarla o proponer un comprador del Registre (art. 90).

3. Si no lo hace, puedes vender tú a un comprador inscrito y en las condiciones notificadas.

Si vendes sin notificar, antes de que acabe el plazo o en condiciones distintas de las comunicadas, la Generalitat puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda (art. 91). Además, el notario exigirá que se acrediten las notificaciones y el Registro no inscribirá la venta sin ellas. La web de vivienda protegida de la Generalitat precisa que esta notificación se aplica a las viviendas calificadas desde 2005.

No hay que confundirlo con el tanteo que tiene la Generalitat sobre algunas viviendas libres, ni con el del inquilino, que explicamos en nuestro artículo sobre vender un piso con inquilino.

¿Qué trámites hay con la Agència?

El visado del contrato. El contrato de compraventa tiene que visarse antes de la escritura (art. 85). La Agència comprueba que el comprador cumple los requisitos y está inscrito, que el precio no supera el máximo y que el contrato incluye las cláusulas obligatorias: número de expediente, precio, compromiso de destinarla a vivienda habitual y prohibición de alquilarla, entre otras. Se pide con el trámite de visado de compraventa de viviendas protegidas, no tiene tasas y la Agència tiene un mes para responder (tres en viviendas anteriores a 2005). Sin visado, la venta es nula (art. 85.5).

La autorización de venta, si hubo ayudas a la compra. Según las preguntas frecuentes de la Generalitat, si compraste con préstamo cualificado o subvenciones y vendes en los diez primeros años, hay que pedir autorización, devolver las ayudas con sus intereses legales y cancelar el préstamo cualificado. Pasados diez años no hace falta autorización ni devolución, pero el visado y el precio máximo siguen siendo obligatorios.

Todo esto va antes de la firma ante notario. Por eso el orden habitual cambia respecto a una venta libre: primero se confirman precio máximo y comprador, después se notifica y se visa, y al final se firma. Si quieres ver cómo es una venta normal paso a paso, lo tienes en nuestra guía del proceso de venta, y los papeles que se piden siempre en la documentación necesaria para vender.

¿Y si la calificación ya ha caducado?

Cuando la calificación deja de estar vigente, la vivienda deja de estar sujeta al precio máximo, a los requisitos del comprador y al derecho de opción, porque la ley los vincula a la vigencia de la calificación (arts. 79 y 87). A partir de ahí se vende como una vivienda libre.

Antes de dar por hecho que ya no es protegida, compruébalo: con la regla de las zonas tensionadas, una vivienda de Vilanova cuyo plazo parecía cumplido puede seguir calificada. La respuesta de la Agència al trámite de información es lo que te da seguridad, y es lo primero que pedirá el notario del comprador.

Si tienes una vivienda protegida en Vilanova i la Geltrú o en el Garraf y quieres saber por dónde empezar, cuéntanos tu caso.