Vender una vivienda siendo no residente: la retención del 3 %

Si vives fuera de España y vendes una vivienda que tienes aquí, la operación tiene una particularidad que sorprende a muchos propietarios: el día de la firma no cobras el precio entero. El comprador se queda con el 3 % y lo ingresa en Hacienda a tu nombre. Te explicamos por qué pasa, qué tienes que declarar después y cómo recuperar lo que te hayan retenido de más.

En resumen

• El comprador retiene el 3 %. Cuando el vendedor no reside en España, quien compra debe quedarse el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor (Ley del IRNR, art. 25.2).

• Tiene un mes para ingresarlo. Lo hace con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la venta, y te entrega un ejemplar.

• Tú declaras la ganancia. Con el modelo 210 declaras la ganancia real, que tributa al 19 %, y descuentas el 3 % ya retenido.

• Si te retuvieron de más, se devuelve. Si el 3 % supera el impuesto que te corresponde, o si has perdido dinero con la venta, puedes pedir la devolución del exceso.

• La plusvalía municipal también cambia. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador pasa a ser el sujeto pasivo sustituto ante el ayuntamiento (TRLRHL, art. 106.2).

¿Quién se considera no residente?

La residencia fiscal no depende de la nacionalidad ni de tener una vivienda aquí. Según la Ley del IRPF, eres residente en España si se cumple cualquiera de estas condiciones (art. 9.1):

• pasas más de 183 días del año natural en territorio español, o

• en España está el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos.

La ley presume además que eres residente si viven aquí habitualmente tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores que dependen de ti, salvo que demuestres lo contrario. Si no cumples ninguna de estas condiciones, tributas como no residente, y eso es lo que activa la retención del 3 %.

En el Garraf, y sobre todo en Sitges, no es raro encontrar propietarios que compraron una segunda residencia y viven en otro país, o personas que se marcharon por trabajo y conservaron su piso. Si es tu caso, puede interesarte también nuestro artículo sobre vivir en Sitges, que explica qué busca quien quiere instalarse allí.

Cómo funciona la retención del 3 %

La regla está en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: cuando un no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble situado en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada (art. 25.2). No es un impuesto nuevo, sino un adelanto del que tendrás que pagar tú por la ganancia.

En la práctica, se resuelve en la notaría:

1. El comprador te paga el 97 % del precio en el momento de la firma.

2. Se queda el 3 % restante y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la venta.

3. Te entrega un ejemplar de ese modelo, que necesitarás para tu propia declaración.

Un ejemplo con números redondos: si la venta se cierra en 300.000 €, el comprador te paga 291.000 € y retiene 9.000 €. Esos 9.000 € quedan a cuenta de lo que tengas que pagar por la ganancia.

El 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. Por eso a menudo no coincide con el impuesto final: puede quedarse corto o pasarse.

¿Qué pasa si el comprador no ingresa la retención?

Es, sobre todo, un riesgo para quien compra. Si la retención no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto que correspondía, sin perjuicio de las sanciones (Ley del IRNR, art. 25.2). Dicho de otro modo: la deuda sigue a la vivienda, y el comprador podría acabar respondiendo de ella.

Por eso lo más sencillo es descontar la retención del precio en la propia escritura y dejar constancia de ello. Si en la venta hay más de un propietario y solo alguno es no residente, la retención se calcula únicamente sobre la parte del precio que le corresponde a él, como explica la Agencia Tributaria en las instrucciones del modelo 211.

Tu declaración: el modelo 210

La retención no te libera de declarar. Como vendedor no residente, presentas el modelo 210 por la ganancia patrimonial. El plazo es de tres meses que empiezan a contar cuando termina el mes que tiene el comprador para ingresar la retención; en la práctica, unos cuatro meses desde la firma. Se presenta tanto si sale a pagar como si sale a devolver.

Cómo se calcula, según el manual de tributación de no residentes de la Agencia Tributaria:

• Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición. Igual que para un residente, el precio de compra se suma a los gastos y tributos de la adquisición, y al precio de venta se le restan los gastos que pagas como vendedor.

• Tipo: la ganancia tributa al 19 % (Ley del IRNR, art. 25.1.f).

• Cuota final: al impuesto resultante le restas el 3 % que retuvo el comprador.

Si el resultado es positivo, pagas la diferencia. Si la retención fue mayor que el impuesto, o si vendiste con pérdidas, puedes pedir la devolución del exceso en el mismo modelo 210. Si sois un matrimonio en el que los dos sois no residentes y la vivienda es de los dos, la Agencia Tributaria permite presentar una única declaración.

Los conceptos de valor de adquisición y de transmisión son los mismos que explicamos en nuestro artículo sobre el IRPF en la venta de una vivienda, y los gastos que puedes restar los tienes en qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya.

Si vives en la Unión Europea y vas a comprar otra vivienda habitual

Hay una exención pensada para quien reside en otro país de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria. Si vendes la que era tu vivienda habitual en España y reinviertes el importe total en una nueva vivienda habitual, la ganancia puede quedar excluida de gravamen. Si reinviertes solo una parte, se excluye la parte proporcional (Ley del IRNR, disposición adicional séptima).

Dos matices importantes:

• Tiene que tratarse de la vivienda que fue tu residencia habitual, no de una segunda residencia.

• Aunque te acojas a la exención, el comprador sigue reteniendo el 3 % y tú sigues presentando el modelo 210. Es en esa declaración donde se aplica la exención y, en su caso, se recupera lo retenido.

La plusvalía municipal cuando vende un no residente

La plusvalía municipal se calcula igual que en cualquier venta, pero cambia quién responde ante el ayuntamiento. Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador tiene la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 106.2). Es decir, la paga el comprador ante el ayuntamiento, aunque el impuesto sea tuyo.

Por eso, en estas ventas lo normal es calcular la plusvalía antes de firmar y descontarla también del precio, igual que el 3 %. El plazo para declararla en una compraventa es de treinta días hábiles desde la firma (art. 110.2). Cómo se calcula, y cuándo no hay que pagarla porque no hubo ganancia, lo explicamos en nuestro artículo sobre la plusvalía municipal.

Qué conviene tener preparado antes de vender

Una venta de un no residente tiene más papeles que coordinar entre el notario, el comprador y, a menudo, un asesor fiscal en tu país. Ayuda tener a mano:

• Tu NIE o número de identificación fiscal en España, que te pedirán en la notaría y en las declaraciones.

• La escritura de compra y las facturas de los gastos de adquisición y de las mejoras que puedas justificar: sin ellas no podrás calcular bien la ganancia.

• Un certificado de residencia fiscal de tu país, sobre todo si vas a aplicar la exención por reinversión o el convenio para evitar la doble imposición.

• Una cuenta bancaria donde recibir el precio y, en su caso, la devolución.

Si tenías la vivienda vacía o a disposición mientras vivías fuera, recuerda también la renta imputada de los años en que fuiste propietario, que se declara con el mismo modelo 210. La Agencia Tributaria ha cambiado el calendario: la renta imputada de 2026 se declara entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.

¿Y en tu país de residencia?

Vender en España no siempre acaba aquí. Según dónde residas, tu país puede pedirte que declares también la venta y aplicar el convenio de doble imposición que tenga con España para no pagar dos veces por lo mismo. Cada convenio es distinto, así que conviene que lo revises con un asesor de tu país antes de fijar el precio, porque afecta a lo que te quedará limpio.

Si vives fuera y estás pensando en vender tu casa en el Garraf, podemos ocuparnos de la venta y coordinar con la notaría la retención y la plusvalía para que no tengas que viajar más de lo necesario. Cuéntanos tu caso.