Venta de piso heredado en Catalunya: trámites, impuestos y errores a evitar

Vender un piso heredado en Catalunya genera muchas dudas. ¿Se puede vender enseguida? ¿Qué impuestos hay que pagar? ¿Qué pasa si somos varios hermanos? ¿Y si todavía queda hipoteca?

Se puede vender, pero hay que seguir un orden y vigilar unos plazos que empiezan a contar el día del fallecimiento. Aquí van, con la norma de cada uno.

En resumen

• Antes de vender, la herencia tiene que estar aceptada ante notario.

• Hay 6 meses desde el fallecimiento para el impuesto de sucesiones (Agència Tributària de Catalunya) y para la plusvalía municipal (Ayuntamiento).

• Si se aplicó la reducción por la vivienda habitual del fallecido, venderla antes de 5 años obliga a devolver lo que se ahorró, salvo que se reinvierta en la vivienda propia.

• Al vender hay IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, y otra plusvalía municipal.

• Si hay varios herederos, firman todos. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir la división.

El orden de los pasos

1. Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades. El segundo dice si había testamento y ante qué notario.

2. Testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.

3. Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ante notario.

4. Impuesto de sucesiones y plusvalía municipal, dentro de los 6 meses.

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. El Registro no inscribe sin que se acredite haber presentado los impuestos (Ley Hipotecaria, art. 254).

6. Documentación de la venta y firma de la compraventa.

Los pasos 1 a 3, explicados uno a uno: ¿Se puede vender una vivienda heredada si todavía no está aceptada la herencia?.

Los plazos: 6 meses desde el fallecimiento

Impuesto de sucesiones. Cada heredero presenta y paga su autoliquidación en la Agència Tributària de Catalunya en 6 meses desde la defunción. En los 5 primeros meses se puede pedir una prórroga de 6 meses más, con intereses de demora por el tiempo prorrogado.

Plusvalía municipal en Vilanova i la Geltrú. La pagan los herederos, también en 6 meses desde el fallecimiento. Se puede prorrogar hasta un año si se pide antes de que acaben los 6 meses.

El Ayuntamiento bonifica la plusvalía de la herencia un 95 % al cónyuge y un 85 % a hijos y padres, pero solo con varias condiciones: una de ellas es no vender la vivienda en los 3 años siguientes al fallecimiento. Si heredas para vender, lo normal es que no se aplique. Todo el detalle: Plusvalía municipal al vender una vivienda en Catalunya.

Si era la casa del fallecido: cuidado con vender antes de 5 años

En el impuesto de sucesiones, el cónyuge, los hijos, los padres y algunos familiares colaterales pueden aplicar una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del fallecido. Tiene un límite de 500.000 € entre todos, y nunca menos de 180.000 € por heredero. Los colaterales tienen que ser mayores de 65 años y haber convivido con el fallecido los dos años anteriores (Codi tributari de Catalunya, arts. 631-17 y 631-18).

La reducción tiene una condición: conservar la vivienda durante los 5 años siguientes al fallecimiento (art. 631-19). Si se vende antes, hay que pagar la parte del impuesto que se ahorró, con intereses de demora (art. 631-33).

Hay una salida: la reducción se mantiene si, en los 6 meses siguientes a la venta, el dinero se destina a comprar la vivienda habitual del heredero, de valor equivalente, o a amortizar la hipoteca de su vivienda habitual (art. 631-19).

Antes de poner fecha a la venta, conviene que la gestoría o la notaría calculen cuánto supondría.

Qué impuestos hay al vender

• IRPF. El fallecimiento no genera IRPF para la persona fallecida (Ley del IRPF, art. 33.3.b). Cuando los herederos venden, tributa la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en el impuesto de sucesiones, que no puede superar el valor de mercado (art. 36). A ese valor se suman los gastos y tributos de la adquisición, y del precio de venta se restan los gastos de la venta (art. 35). Más detalle: IRPF por la venta de una vivienda en Catalunya.

• Plusvalía municipal de la venta. Es otra distinta de la de la herencia y la pagan los herederos como vendedores. En Vilanova, los años se cuentan desde la fecha del fallecimiento (Ordenança fiscal núm. 6, arts. 5 y 7). Si se vende poco después de heredar, suele ser baja.

Todos los gastos de vender, con quién paga cada uno: Qué gastos tiene vender una vivienda en Catalunya.

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

Es lo más habitual. Si la vivienda es de varios herederos, todos tienen que firmar la venta o estar representados.

Si hay acuerdo, el proceso es sencillo. El problema aparece cuando uno quiere vender y otro no, o cuando no se ponen de acuerdo en el precio o el reparto.

Si la vivienda ya está a nombre de todos, el Codi civil de Catalunya permite a cualquiera de ellos pedir la división en cualquier momento (art. 552-10). Si la vivienda no se puede dividir, se adjudica a quien tenga interés en quedársela, pagando a los demás su parte; si nadie la quiere, se vende y se reparte el precio (art. 552-11).

Es el último recurso. Casi siempre compensa más un acuerdo con un precio de mercado realista. Fijar el precio pensando solo en las expectativas personales suele bloquear la venta: el precio correcto no es el más alto, es el que genera acción.

¿Se puede vender un piso heredado con hipoteca pendiente?

Sí. Heredar un inmueble hipotecado no impide venderlo. La deuda pendiente se puede cancelar el mismo día de la compraventa, como en cualquier otra operación. Conviene pedir al banco un certificado actualizado de la deuda para organizarlo. Más información: Vender una casa con hipoteca pendiente en Catalunya.

Errores habituales al vender un piso heredado

• Poner el piso a la venta antes de aceptar la herencia.

• Dejar pasar los 6 meses de sucesiones y plusvalía sin pedir la prórroga.

• Vender antes de 5 años sin calcular si se pierde la reducción por vivienda habitual.

• Fijar un precio emocional, alejado del mercado.

• No tener el acuerdo de todos los herederos antes de buscar comprador.

¿Conviene vender rápido o esperar?

No hay una respuesta universal. Depende del mercado, del estado de la vivienda, del acuerdo entre herederos, de los gastos que genere y de si necesita reforma. También de los plazos fiscales que hemos visto: los 5 años de la reducción de sucesiones y los 3 años de la bonificación municipal, si se aplicaron.

Una vivienda heredada vacía genera costes: comunidad, IBI, suministros y mantenimiento. Por eso muchas familias deciden vender pronto, una vez todo está en regla y calculado.

Conclusión

Vender un piso heredado pide algo más de planificación que una venta normal: aceptar la herencia, respetar los plazos de 6 meses, calcular los impuestos de la venta y poner de acuerdo a todos los herederos. Con todo eso preparado, la venta es tan ordenada como cualquier otra.

¿Prefieres no ocuparte tú? Antes de publicar una vivienda revisamos con el propietario toda la documentación y le decimos qué falta y cómo conseguirlo. Cuéntanos tu caso.